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值得地产投资者反思的2022年

来源:FX168北美分站, 特别注明:本文作者:王红雨

FX168财经报社(北美)讯 对于地产投资者来说,2022年是一个充满挑战,且值得认真反思的一年。在过去的一年里,大多人的收获远小于经验教训,错过了太多,得到的太少。

7次连续加息是全年的主旋律,市场的180度反转令人终生难忘。全年的大部分时间里,恐惧绑住了人们的思维和行动力,很多人迷失在了眼前的迷雾中,忘记了远方的目标,甚至偏离了既定的航线。我们只有认真总结经验和教训才能克服眼前的困难,树立正确的投资理念,为将来的地产投资之路做好准备。明年,将延续现在的高利率环境,但聪明的投资者不应该再犯今年的错误。

地产投资是一项长期投资,回首10年前的房价,我们都觉得太便宜了,当时应该多买房子啊。如果能够站在10年后回首今天,我想很多人都会说,2022年是加息最凶猛的一年,即便如此,那时的房价居然也只比最高点下跌了20%,房价依然高出疫情前40%啊,当时怎么没有行动呢?为了避免十年后的遗憾,我们需要认真回顾和总结一下,2022年,我们错过了什么,学到了什么。本文将梳理我对2022年的反思,希望能给广大地产投资者带来启发。

01 现代社会的利维坦

今年加拿大备受瞩目的人物,不是总理也不是反对党领袖,更不是财政部长,而是央行行长。10个月里,7次加息,央行利率从年初的0.25%一口气加到了4.25%,而且至今没有明确说不再加息。这种令人窒息的加息速度和幅度,让所有加拿大人都屏住呼吸,认真聆听和揣摩央行行长的每一次发言。12月12号,央行行长在BC省的商业委员会的发言是本年度的最后一次公开演讲,行长蒂夫·麦克莱姆发言时的表情是一年以来最轻松的一次。蒂夫总结了决定加息前后的三个没想到和三个经验教训,这个讲话视频值得我们认真研究。

蒂姆多次提到央行的模型和模型失灵,这一点特别值得我们每个人反思,任何历史数据和经验都无法准确预测未来,面对未来我们需要保持敬畏,以及足够的安全边际和应变能力。去年年底央行依然没有下决心加息是因为模型判断,油价上涨并不会导致长时间的大规模通胀,所以模型判断得出的结论是,通胀是暂时的。直到今年2月14日的鹅鸟战争爆发,这个模型预测出的结论才被放弃,因为油价短时间里无法回落;供应链中断,也被模型评估为暂时的困难,随着全球解封恢复生产,需求大于供给的局面本该得到缓解,但供应链上重要一环的制造业大国居然推迟了一年解封,也是模型没有预料到的,蒂姆确认,加拿大今后的供应链,必须要能够保证建立在友好以及可信赖的伙伴身上,这一点央行本身是无能为力的,只能用矫枉过正的加息手段抑制强劲的需求,给重整供应链赢得时间;最后,平均数害了央行的判断,需求本身是平衡的,而供给却是极不平衡的,制造业和服务业同时复苏,导致劳动力无法均衡地满足各个产业,出现了物价和劳动力成本的螺旋上升的局面。蒂姆的后见之明式总结是诚恳的,也是符合事实的,然而这种检讨,并不能舒缓普通民众的财务压力和紧张情绪。央行的误判,会给普通家庭带来很大的痛苦和不确定性。全民盯着央行行长,本身就是一件不正常的事情。合格的央行行长,应该是个被遗忘的角色,默默地完成自己的工作——保持币值稳定。令人失望的是,加拿大在2022年,加元购买力急速下降,而且让债务负担重的家庭,在猛烈的加息过程中,承担了利息支出暴涨导致的财务和心里压力。


2022年给我们每个家庭带来的第一个反思就是:在家庭为财务安全拼尽全力的同时,有一个巨大的不稳定因素长期挥之不去,而且与个人努力与否无关,那就是货币购买力的不稳定性,以及货币政策忽左忽右带来的家庭财务风险。宏观经济政策,在经济平稳运行的时候,与我们的个人生活关系不大,但是当经济政策被人为干预时,我们的生活就会受到搅扰。被全球奉为公认可信的经济学教科书,是萨缪尔森编写的教材,萨缪尔森是凯恩斯主义者,相信财政政策能够纠正市场失灵,尤其是在出现经济过热或衰退时,靠公共开支可以平衡经济的发展。直到他的教科书修订到最后一版,即,第十九版时,他才承认宏观经济的调控手段,已经从财政政策发展到了货币政策。即,当官府进行宏观调控时,首先使用的是加息或降息,放松或收紧货币政策。不仔细研究经济学发展史的人是很难发觉这一变化的。目前,统治这个世界的不是联合国,而是各个国家的央行行长,他们掌握着加息还是降息,放松还是收紧货币政策的大权。我们每个人家庭的财务安全,是受到所在国家货币政策影响的。


央行行使国家权力制定政策,不受民众监督。加拿大议会中不断传来对央行政策的反对声,但一句“央行具有独立性”就能化解掉所有不满。这种绝对权力,就是1651年出版的《利维坦》中所描述的国家权力。《利维坦》的作者霍布斯认为,人类在自然状态下是相互为敌的,必须有一个绝对权力,即,利维坦,维持社会秩序。对市场经济的不信任,让当今的资本主义一步步走向了这个靠权力来干预经济的地步。各个国家都在市场经济和权力干预之间做着平衡,而近20年来,市场的主导地位正在被利维坦不断蚕食。然而,央行行长是一个人来做决策的位置,央行行长不可能比市场的集体智慧更高明。在加拿大,在2022年,就在我们眼前,上演了一场利维坦失灵,让所有人背锅的闹剧。


打开加拿大央行的官方网站,映入眼帘的第一句话就是“We are Canada's central bank. We work to preserve the value of money by keeping inflation low and stable.”我认为,这两句话中的第二句,不应该使用句号,而应该使用问号。我个人的观点是,短期看,利维坦有能力解决眼前问题,靠暴力加息平息失控的通胀,并缓慢把利率降下来,从长期看,央行没有能力维护币值稳定,因为经济体中,财政部的花费并不受央行制约,尤其是在加拿大,花钱买选票,讨好部分选民的行为,让既得利益者乐此不疲。作为家庭,我们需要在市场上找到一条属于自己财务安全的路,至少要保证我们的劳动所得不贬值,靠央行这种利维坦,靠不住。


02 理性人与动物精神

“宁可从众地犯错,也不愿孤独地正确。”这是2022年给我感触最深的现象之一。2021年的时候,人们集体认为买房是一项好的投资,直到2022年3月,又集体地认为买房是件危险的事儿,这个转变是让人吃惊的。我在今年4月的文章和视频节目里鼓励大家继续买房,结果被某些人贴上了无良的标签。我看不出2月和4月买房有什么区别,直到7月份房贷借款能力大幅下降,人们依然无法理解这样一个简单的事实:房价下降,既然是加息造成的,那么加息也能造成借款能力下降,在哪个月买房,你的首付和月供都是随着利率此消彼长的,房价降了,首付少了,但随着利率上涨月供增加了,对于同一个家庭来说,变化不大。到了年底,人们终于明白了,但也不愿承认,借款能力下降的幅度,比部分房产的价格下降还大,本可以在2至7月上车的人,因为恐惧不幸错过了上车机会。

所谓“理性”是指,能够搞清楚利弊得失的“算计”,而那些失算的人,是没有理性的人。“动物精神”这个词组是凯恩斯最先使用的,但领教动物精神的人里却有大名鼎鼎的牛顿,他很早就说过,“我可以计算出天体运行的轨迹,却计算不出人们内心的疯狂”。动物精神在投资中的研究,近些年得到了长足发展,诺贝尔经济学奖得主,心理学家丹尼尔·卡尼曼在对人们的行为心理研究后表明,不仅人们的疯狂无法计算,恐惧更无法计算。卡尼曼勉为其难地给了一个大致的数字,恐惧比贪婪大2.5倍。即,如果一个赌局,邀请你参加,输了损失1元钱,赢了获得2.5元,这个时候才会有人愿意下注。卡尼曼把这种非理性称为“损失厌恶”。房价正在下跌的时候,人们把房价视作为正在下落的刀,接不好就会伤到自己,但却忘记了,刀落地之后,自己可能抢不到了。

2021年,GTA,大多伦多地区成交的10万笔二手房交易中,有3.6万笔是影子银行和民间借贷支持的。这个比例是史无前例的,只有2/3的买家通过了大银行的压力测试,取得了大银行的贷款。人们只有极度狂热的时候,才会借高利贷买房,完全不顾这些贷款都是短期合同,而自己买入的是一个需要长期持有的资产。可见,2021年买房的气氛有多疯狂。与之相反的是,2022年7月3号之前,压力测试利率与2021年相同,去年能贷款买房的人,今年上半年也能借到大银行的贷款买房,不幸的是,很多人被恐惧控制了,完全动弹不得,而且完全听不进去理性的分析。从8月到11月期间,房价逐渐稳定,但人们的恐惧心理稍有解除之后,才发现借款能力已经大幅下降。恐惧,是人类从狩猎时期发展来的本能,也是自我保护的重要特性,但是,恐惧在投资上是成本,而不是收益,没有人因为恐惧而获利。狂热,是一种激情,尤其是在人群中容易受到感染,不是本能,更像是一种传染病。狂热,是导致损失的主要原因。


巴菲特说的“别人恐惧的时候我贪婪,别人贪婪的时候我恐惧。”,我们普罗大众就是他说的“别人”。反躬自省,我们确实做不到巴菲特说的冷静和理智,所以依然是芸芸众生。现在,我们不仅仅面临的是一个“做不到”的问题,更严重的是,整个经济学的基础是建立在“理性人假说”之上的,如果我们做不到理性,那么教课书都白看了,因为道理都懂,却无法指导行动。行为经济学之所以近年来受到重视,是因为这个分支承认了人们的理性时有时无,人们的动物精神难以克服。从2022年观察的现象中,我自己思考的结果是:人们对财务目标要有一个长远的打算,有血有肉的普通人无法做到时时都理智,我们必须接受这一弱点,只有树立了长远目标,并不断向一个目标努力,才能克服恐惧和贪婪给我们带来的干扰。如果你把地产投资定为对抗利维坦不靠谱的目标,定为对抗货币购买力不断贬值,实现平衡一生收入的长期投资标的,就不要随便改换目标。在房价涨的时候认为房产值得投资,在房价跌的时候弃之如敝履,是投机者的做法,不适合长期投资。我认为墙头草投资者的行为模式需要纠正,同时也理解本能的恐惧给投资者造成的困扰。

其实,从2018年到现在,地产投资的路一直是起伏不平的,2018年提高了压力测试利率,而且全年加息;2019年衰退的阴影面积越来越大,股市一片阴霾;2020年疫情爆发,租金骤降;2021年投机者大举进入市场抬高了买房成本,2022年政策急转弯,高通胀、高利率,导致市场愁云惨淡。就是在这样不平静的5年里,我的客户中依然有人完成了多套房的累积目标,夫妻中的一方已经在考虑提前7年退休了,我们的私人银行客户经理正在帮他们测算如果一个人退休,现金流是否支撑退休后生活。提前退休,是对努力工作,诚实报税的人的最高奖赏。一个普通的,IT双职工家庭,没有经济学理论背景,在短短5年时间里奋力累积房产,不听噪音,不把“合法避税”当成投资中最重要的事,只是在5年前听了我的一次讲座就付诸行动的家庭,能取得这样的成果,让我觉得我所做的一切都是值得的,我为能服务于这样的家庭而感到骄傲。我认为他们这么快实现目标的最重要原因不是时机,不是收入高,更不是运气,而是因为确定了长期投资目标并付诸行动。加拿大存在着货币政策,住房政策和移民政策的长期错配,导致住房危机在未来30-50年都无法解决。这个时间长度,足够有志于地产投资的家庭购买并长期持有多套房产,安全地提前退休。地产投资者,在大多地区想获得财务安全,需要的时间并不会太长,但需要坚持长期目标不懈怠,不犹豫,不能三心二意,不能随波逐流,各位读者加油。

03 拔掉鲜花,浇灌杂草

今年2、3月份盛行一种逃顶的说法。退休后卖投资房,可以利益最大化,用长时间持有房产,去平摊交易成本,并尽可能地获取住房危机红利。相信逃顶说法的家庭,即使成功实现了目的,在整个2022年也很难找到更好的替代性投资品。把卖房款存成GIC,相当于拔掉鲜花,浇灌杂草。

地产投资回报的确定性,来自于长期无法解决的人口增长与新房建设速度不匹配的矛盾。即使人们普遍认为存在房价泡沫,也无法否定房子确实不够住。什么时候新增人口与新建住房数量匹配了,地产投资的红利也就消失了。换句话说,在住房危机没有解决之前,投资房产以外的其他资产的机会成本,就是投资房产的收益。买房需求被压制后,租金大幅上涨,就说明了住房危机是客观存在的,租金上涨,就是在消化房价泡沫,让房价和租金比更加合理。房价泡沫过大的地区,正在被加息效应去杠杆,GTA部分地区这个去泡沫的力度是非常大的。在泡沫最大的地区逃顶,是合理的,但哪些地区泡沫最大,事后才能知道。先知先觉是很难做到的。逃错了顶,可能一辈子也买不回卖掉的房产了,很可能因卖早了而实现阶层降级。

当房价大涨泡沫很大时,最好的做法不是卖掉房子,而是借着高房价加按,从高房价中套取现金。2017年3月,我曾建议一位同事加按自己在NEWMARKET的自住房,套现做首付,买下一个自住房,留着原自住房做投资房,我建议的时候房子市场价100万,过了4个月,同事告诉我,因为没有立刻行动,去估价的时候房价已经80万了,无法套现。5年过去了,我这位同时还住在那个自住房里。从房主到房东的一跃,是有时机的,而每个人的时机是不同的,房价涨了,且有加按能力的时候,就是财富跃迁的时候,而不是请人掐指算算哪有价值洼地,什么时候适合买房。没有人知道你该什么时候买房,买房,换房的时机是因人而异的,这个时机是专属的,出现在可以加按房产的时刻。明白这个道理的人太少了。

今年2-3月最适合加按,是实现阶层跃迁的大好时机,然而,95%的人退缩了,因为加息的火苗已经依稀可见,恐惧笼罩了市场,少数人反其道而行,拔掉了鲜花,开始浇灌杂草。有2017年我同事的经验和教训,我直到4月份依然公开表达我的想法,不要卖房,要加按,但已经没几个人不受恐惧操纵了。

04 针对你的专业意见与道听途说

地产和贷款经纪说地产投资最好,稳赚不赔;股票经纪说金融资产投资最好,因为流动性强;保险经纪说保险也有投资功能还兼具保险功能;会计师说合法避税头等重要。这是我们现在面临的真实环境,专业人士都需要赚钱养家,所以都自卖自夸。只有把专业人士看作是自己财富诺亚方舟的水手,自己来当船长,这一叶扁舟才会有方向,有目的,有时间表,而不是任凭各位水手把小船划得东摇西晃,永远到不了目的地。

2022年是一个再投资的时间窗口,股价,房价和债券价格都在下跌,很多人已经蜷缩到了GIC里面,完全不敢投资。虽然互联网让信息更加廉价和快速传播,但甄别信息的成本却越来越高了。任何一种说法,理论,建议,都能找到相反的说法,理论,和建议。这一年里,观念,理念的冲突非常大,是我们分析和反省这个问题的好时机。

首先,我们必须承认并接受,好的,量身定做的建议是有价值的。很多人直接发微信问我利率选择的问题,你不是我的客户,我不了解你,怎么给你建议?专业人士的专业意见看似只有只言片语,但那时多年经验的累积,是有价值的。没有对价,就没有一对一的、量身定做的建议。

其次,迎合你想法的意见和服务不一定适合你。2021年很多人推崇加按自住房,套现买投资房。因为提前退休的前提是自住房没有贷款,所以这样的建议与提前退休的目标南辕北辙。然而,这样的建议正迎合了一些人的想法,被采纳了。专业人士的建议,需要自己甄别,是否符合长期目标。

第三,免费建议,无法针对你的特殊情况,自己多保重。疫情期间很多人问贷款利率选择问题,我回答说投资房选浮动利率。有些人拿着这个免费建议去其他银行申请了自住房贷款,加息开始之后,每次加息月供都涨。我们银行的浮动利率加息后月供是不变的,投资房增加的利息支出可以抵税,我给的建议当然是针对我们银行的贷款产品,我没建议你去其他银行申请贷款,也没说自住房要选浮动利率。很多人,出了问题之后怨天怨地,怨空气,就是不反省自己,为什么没有一对一地去咨询自己需要的解决方案。

第四,很多自相矛盾的建议,是因为投资的目标自相矛盾。霍华德马克斯在一次专访中说,有人向他咨询投资建议时,他会问对方,你是要资产增值还是保值,主持人很诧异,问他,难道这有区别吗?霍华德说,当然有,保值和增值是完全不同的两回事,且不能两全,因此建议也截然不同。合法地、最大化地避税,与贷款金额最大化,就是不能两全的,方向相反的目标,所以建议也正相反。节税放在首位的,都贷买房会受到限制,因此资产增长速度极慢,多数情况下需要花费一生的时间与财务焦虑相伴。

第五,投资出现损失,是船长不称职,与水手关系不大。切记,专业人士只是水手,是工具,不是船长,不是使用工具的主人。不同专业领域的不同意见,恰恰是投资者丰富自己思考范围,打破信息茧房的工具。每个专业人士都有专业局限性和自利性偏差,手里只有一把锤子的人,看什么都是钉子,而作为投资者,手里需要拎着工具箱,而不仅是一把铁锤。

结语:

趁着2022年还没结束,我们当场,原地总结经验教训,让互联网记忆帮我们记住这难忘的一年。历史不会简单重复,但韵脚都差不多。2022年像极了2018年,而回头看2018年,是非常好的地产投资时间窗口。今年我们更加清楚地看清了央行对我们的影响,用切肤之痛感受了利维坦的真实存在。诚实地回答自己,这一年里,我们自己到底是羊群里的一只无脑的羊,还是敢逆行的孤勇者?坚定地向长期目标迈进了,还是被恐惧征服了?在动荡时期,有没有被吓得晕了头,拔了鲜花去浇灌杂草?有没有尊重过专业人士的专业意见?有没有诚实地把自己看作是诺亚方舟的船长,识别和调度好自己的船员?每个人都有属于自己的2022年,如果你有值得纪念的宝贵经验或教训,想分享给其他读者,请在文后留言。

孔子在夸自己的弟子颜回时,用了六个字“不迁怒,不贰过”。学习者的最佳品质是:自己错了不迁怒他人,犯过的错误不犯第二次。我们每个人都在学习投资的路上,你并不孤单,犯错并不可怕,可怕的是迁怒;不能容忍的不是犯错,而是重复地犯一摸一样的错误。两旦之际,祝所有读者,身体健康,投资有收获。明年一月我再为大家奉献2023年投资展望。

特别注明:本文作者:王红雨

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