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李嘉诚又杀回来了

本文来源:华尔街见闻

自2018年宣布退休后,长和系创始人李嘉诚已很少出现在公众面前。但最近,这位95岁、曾经的华人首富频频露面,欲收购香港半山海景豪宅凯玥,货值超300亿港元。

该项目由龙光地产和合景泰富联合持有。华尔街见闻也从这两家房企处确认,长实集团确实在与项目债权人之一的汇丰银行接触,拟获得控制权。

以李嘉诚为代表的“老钱”每一次出手,都牵动着市场的心。这一次李嘉诚出手,让人们嗅到了不一样的气息。不少业内人士认为,他是准备“抄底”了。

李嘉诚对这宗地块似乎有执念。6年前,正是龙光与合景泰富组成联合体,以高出市场最高估值53%的溢价,从长实地产等一众房企手中抢下该地块。

6年后,长实集团又将收购之手伸向了这个项目。

华尔街见闻了解到,此前龙光、合景泰富曾以凯玥作为抵押担保,从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。近期,有接近该笔银团人士称,长实集团向银团提出收购这笔贷款的多数权益;汇丰也主动召集其他银行开会商议此事;目前,只有汇丰等少数银行支持此次收购。 汇丰有自己的考量。受房地产行情影响,汇丰去年的贷款损失拨备36亿美元,它需要处置一些债权,控制整体风险敞口。

有知情人士透露,目前凯玥给银团债券兑付情况正常,项目运作也正常。“虽然去化速度并不算快,不过可以带来比较稳定的现金流,长远来看项目价值可以充分释放”。

如今,李嘉诚的突然杀入,为这个项目的归属平添了变数。 不过,透过这起久违的楼市收购,市场又看到了那个以房地产发家的、熟悉的“李超人”。 “低买高卖”,这个商场获利的基本原理,李嘉诚深谙此道,且最早用在了房地产,助他获得资产飞升。 早在2013年,李嘉诚就意识到,内地房地产持续上涨,往往以高于市值的价格也无法投得土地,这样的投资会有危险。 因此,长实开始“高位逃顶”,密集卖出广州西城都荟广场和上海东方汇金中心项目,到2016年,又以200亿元的价格出售了上海陆家嘴的“世纪汇”。之后,又陆续减少了对内地和香港的地产投资。

虽然长实错过了2015-2016年的楼市大爆发,但确实也遵循了他“不赚最后一个铜板”的商业准则。这期间,李嘉诚将家族投资更多转向了英国和欧洲,引发诸多争议。 2018年的秋天,万科喊出“活下去”,房地产进入下行周期,此时一些高杠杆房企仍在积极扩张,比如蓝光、阳光城等,全然不知风险已经逼近。 此后四年,三道红线、两集中等强力的楼市管控政策出台,叠加疫情影响,房地产开始出现频繁违约,不少房企陷入资金困境,至今没能走出。 而在2022年,长和系开始出手,在香港拿下多宗地块,并且不少都是住宅用地。 海通国际估计,在过去12个月里,长实集团已在港投入了近205亿港元的新土地成本。去年5月广州土拍,和记黄埔旗下公司也参与了举牌竞价,上一次和记黄埔参与内地土拍,还是在十年之前。 此外,长实集团也关注出险房企的资产。去年7月,公司欲购买恒大香港总部大楼,彼时,该楼估值比高点折价约42%;此次通过收购债权以获得凯玥项目控制权,也是一次典型的杠杆投资,以最小的代价获得更多利益。 在5月的股东大会上,长江集团主席李泽钜表示,不论投地或收购,只要属于优质资产及具有合理回报,均会展开研究。他强调,集团作出投资考虑主要基于稳健性、回报及项目自身质量,而不是在于地点。 也就是说,当优质资产足够便宜,便是李嘉诚出手的时机。 频频出手背后,是李嘉诚等“老钱”家族对房地产市场的判断变了。当前一些出险房企少有的优质资产也被摆上货架,同时有竞争力的买家却少了许多。以不错的价格“围猎”这些优质资产,机会显现。 于是,在市场收并购所向披靡的“李超人”,也瞄准了自己心仪的猎物,时不时下场,撩拨市场的神经。 李嘉诚也深谙周期之道。正如他在自传中所言,市场旺盛的时候要看到潜伏的危机,在不景气的时候要大力发展。周期起伏之间,便是巨大的机会。 当前的房地产,是否也是这种机会节点?李嘉诚,这位过去50年里总能精准“踩点”的地产大佬已然出手,或许预示着,一个全新的地产周期也开始了。

每周五下午5:00-7:00直播: 报名链接: https://us02web.zoom.us/.../571.../WN_cuCx2zB0SgWwkcwLK1HIvA


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