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危机才开始?花旗警告:欧洲商业地产价值可能暴跌40%

本文来源:华尔街见闻

房产板块已经因为欧央行加息的前景承压。花旗分析师认为,商业地产价值剧减引发房产合约违约的风险,房地产公司可能需要新增股本多达1780亿欧元,超过整个欧股房产板块的市值。本周瑞典房产巨头Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)的股价暴跌可能只是开始,欧洲的商业地产危机才拉开帷幕而已,因为央行加息推升融资成本,同时投资者对开发商前景的担忧加剧。

本周一被标普因担忧流动性而将信用评级下调至垃圾级后,SBB一日跌近20%。SBB此后紧急开会宣布暂停派息并取消股票发行,周二又收跌逾24%,周三进一步下跌,收跌近7.3%,跌至近六年低谷。在周四大反弹、收涨12.7%之前,本周前三日股价跌近44%。截至周四,市值从2021年底的170多亿美元缩水至不足10亿美元。

受累于SBB大跌,泛欧股指欧洲斯托克600指数的房产板块也连日下挫,到周三,市值较2021年8月的高峰期缩水约1400亿欧元、约合1540亿美元,累计跌约45%。 而花旗分析师 Aaron Guy估算,西欧的商业地产资产价值可能会剧减多达40%,这可能会导致房地产公司违反地产合约条款,且需要新增股本多达1780亿欧元、或是采取其他缓解措施。 1780亿美元募资规模比整个斯托克600房产板块1440亿欧元的市值还高。 Guy认为,房产合约的风险,以及房地产企业为降低低开价值比(LTV)而寻求再融资的状况,都要求房产板块进行“重大的重新证券化”。这意味着,该版块短期内有下行可能,但也许提供了中期的机会。

此外,有评论认为,欧洲央行上周称将继续加息、一些央行官员最近给加息周期7月结束的市场预期泼冷水,都在令对利率敏感的房产板块承压。

华尔街见闻此前提到,与美国的地产公司类似,SBB必须在未来五年内对408亿美元到期的债券进行展期,其中四分之一今年就将到期。它们被视为欧洲房地产业的“煤矿里的金丝雀”,因为这些债务大部分是短期的浮动利率债务,特别容易受到利率变动的影响。 巴克莱和摩根大通的策略师最近都表达了看空房产板块的观点。 巴克莱的策略师给予房产板块减持的评级,将它视为债券的化身,称利率更高意味着估值更低,可能导致企业增发,而且房产股还面临两大挑战,一是居家办公趋势的结构性转变,二是零售业的数字化。

摩根大通的策略师也建议减持房产板块,认为其基本面不佳。不过他们指出,债券收益率停滞可能提供一些喘息的机会。

美国银行的策略师相对而言较为乐观。他们认为,因为经济衰退,债券收益率料将下降,这是今年增持房产股的一个原因。 彭博市场的策略师Michael Msika认为,在欧洲房产股中,瑞典面临的风险最大。由于过去十年利率处于历史低位,瑞典的房地产实现高速增长,在该国房产行业未来五年将到期的债券中,四分之一都将今年到期,大部分都是特别手利率影响的短期和浮动利率债券。

更令人担忧的是,瑞典房企中,许多都有复杂的股权结构,通常在几家上市公司之间重叠,一次追加保证金通知就可能引发连锁反应。

丹麦银行Danske Bank的策略师Molly Guggenheimer认为,SBB困境蔓延到其他瑞典房企的风险不高,但该司暂停派息和增发将对整个行业产生又一负面影响。

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